Cuando una persona fallece y deja una vivienda en Cuba, lo primero que muchos piensan es que el trámite debe hacerse en notaría. Sin embargo, la realidad es más compleja.
No siempre el proceso se realiza por la vía de la herencia, y en algunos casos ni siquiera interviene la notaría.
El procedimiento para transferir una vivienda tras el fallecimiento del propietario no es único. Todo depende de una pregunta clave: si existen herederos o no.
Además, hay algo muy importante que debes tener claro desde el inicio: la transferencia de la propiedad no es automática. Siempre requiere una decisión legal o administrativa.
Si hay herederos: el trámite es por notaría
Cuando existe testamento, o cuando hay herederos legales, el proceso se realiza mediante la vía de la herencia.
En estos casos, el trámite se lleva a cabo en notaría. Si no hay testamento, será necesario obtener previamente una declaratoria de herederos. Posteriormente, se realiza la aceptación de la herencia y la adjudicación de los bienes, incluyendo la vivienda.
Si los herederos no logran ponerse de acuerdo sobre el reparto, el asunto deberá resolverse por la vía judicial.
Si no hay herederos: interviene el Estado
Cuando el propietario fallece sin dejar testamento y no existen herederos, o estos renuncian a la herencia, la situación cambia completamente.
En estos casos, la vivienda no se transmite por herencia. Pasa a formar parte del patrimonio estatal, es decir, se incorpora al fondo estatal de viviendas.
Sin embargo, si la vivienda está ocupada por otras personas, la ley prevé una solución específica.
Cuando existen convivientes en la vivienda
Si una persona ha vivido en la vivienda, aunque no tenga vínculo familiar con el propietario, puede tener derechos si cumple determinados requisitos.
Debe haber residido en la vivienda al menos cinco años antes del fallecimiento del propietario y haberlo hecho con su consentimiento.
En ese caso, tiene derecho a mantener la ocupación del inmueble y a solicitar la transferencia de la propiedad. Esta solicitud no se concede automáticamente, sino que será evaluada por la Dirección Municipal de la Vivienda conforme a los requisitos legales establecidos.
¿Dónde se realiza el trámite?
Una de las principales confusiones es pensar que este proceso se realiza en notaría. En realidad, cuando no hay herederos, el trámite sigue una vía administrativa.
El proceso se inicia en la Dirección Municipal de la Vivienda, donde se analiza el caso y se emite una resolución. Si la solicitud es aprobada, la transferencia de la propiedad se formaliza posteriormente mediante un contrato de compraventa en el banco, en representación del Estado.
Por tanto, se trata de un procedimiento que comienza en Vivienda, se decide en Vivienda y se formaliza en el banco.
¿Cómo se obtiene la propiedad?
Si la Dirección Municipal de la Vivienda reconoce el derecho del solicitante, el paso final es la firma de un contrato de compraventa en el banco.
Este contrato constituye el título de propiedad de la vivienda a todos los efectos legales.
Requisitos básicos
Para iniciar este trámite, generalmente se deben presentar los siguientes documentos:
- Certificación de defunción del propietario.
- Título de propiedad de la vivienda.
- Declaratoria de herederos y renuncia de estos, en caso de que existan herederos identificados.
- Pruebas que acrediten la ocupación de la vivienda durante al menos cinco años antes del fallecimiento.
- Escrito de solicitud.
- Declaración jurada, cuando se alegue que no existen herederos.
- Sello del timbre correspondiente.
El costo del trámite es de aproximadamente 10 pesos cubanos en sellos del timbre.
El plazo de respuesta puede extenderse hasta 50 días hábiles.
Algunas dudas frecuentes
Si la vivienda queda sin ocupantes y nadie realiza gestiones, puede pasar al Estado. Existe un plazo de un año para que los posibles herederos se presenten o inicien el trámite correspondiente.
Es importante aclarar que este plazo no es de prescripción de la herencia, sino un período de actuación administrativa por parte de las autoridades de Vivienda.
Si se detecta que una persona ha actuado de mala fe para apropiarse de una vivienda, la ley permite impugnar esa actuación y retirar los beneficios obtenidos de forma indebida.
En los casos en que el ocupante no cumple con el requisito de los cinco años de convivencia, las autoridades pueden, de forma excepcional, autorizar la transferencia de la propiedad, siempre que se pague el precio legal de la vivienda.
En resumen
Cuando fallece el propietario de una vivienda en Cuba, el procedimiento depende de si existen herederos.
Si los hay, el trámite se realiza en notaría mediante la herencia. Si no los hay, interviene el Estado a través de la Dirección Municipal de la Vivienda y el banco.
En este último caso, la transferencia de la propiedad no es automática y dependerá de una evaluación administrativa.
Fuentes: Cubatrámite