Los propietarios de viviendas en Cuba que deseen alquilar el inmueble completo, una o varias habitaciones o determinados espacios deben obtener previamente una autorización para ejercer esta actividad como trabajadores por cuenta propia.
La autorización permite ofrecer alojamiento, arrendar espacios pertenecientes a una vivienda y, cuando corresponda, prestar algunos servicios complementarios. Sin embargo, para obtenerla es necesario presentar un proyecto, acreditar la propiedad del inmueble y cumplir diferentes requisitos administrativos, tributarios y de seguridad.
¿Qué se puede arrendar?
La autorización puede solicitarse para arrendar: una vivienda completa, una o varias habitaciones, patios, jardines, azoteas o terrazas, garajes, piscinas, y otros espacios que formen parte de la vivienda y aparezcan en la descripción legal del inmueble.
Los espacios también pueden alquilarse para que otra persona desarrolle en ellos una actividad económica autorizada. En ese caso, el arrendador solamente ofrece el espacio y no tiene que ser titular de la actividad que realiza el arrendatario.
¿A quiénes se puede arrendar?
Los propietarios autorizados pueden arrendar sus viviendas, habitaciones o espacios a:
- Personas naturales residentes en Cuba.
- Personas naturales residentes en el exterior.
- Micro, pequeñas y medianas empresas privadas.
- Cooperativas no agropecuarias.
El artículo 74.1 del Decreto-Ley 90 de 2024 del Consejo de Estado, “Sobre el ejercicio del trabajo por cuenta propia”, establece que las personas naturales propietarias pueden realizar estos arrendamientos al amparo de la legislación, siempre que se respeten las regulaciones urbanas y territoriales vigentes.
Cuando el arrendatario sea una mipyme privada o una cooperativa no agropecuaria, el espacio podrá utilizarse para desarrollar una actividad económica autorizada, siempre que su uso resulte compatible con las características del inmueble y las regulaciones aplicables.
¿Quién puede solicitar la licencia de arrendamiento de vivienda en Cuba?
La solicitud debe realizarla el propietario del inmueble.
No pueden ejercer esta actividad como trabajador por cuenta propia los arrendatarios de viviendas estatales, usufructuarios de habitaciones, ocupantes de viviendas vinculadas o medios básicos ni otras personas que no posean legalmente la propiedad.
Cuando el propietario se encuentre fuera de Cuba o no pueda tramitar personalmente la autorización, puede hacerse representar mediante el correspondiente poder notarial especial. El representante podrá realizar el trámite, pero la propiedad y el proyecto de arrendamiento continúan vinculados al titular del inmueble.
Si existen varios copropietarios, debe presentarse una declaración en la que conste la conformidad de todos con el arrendamiento.
¿Dónde se presenta la solicitud?
El trámite se presenta ante la Oficina de Trámites y Empleo de la Dirección Municipal de Trabajo correspondiente al lugar donde se encuentra la vivienda.
En los municipios donde funcionen unidades destinadas a centralizar servicios y trámites, la solicitud también podrá canalizarse a través de estas oficinas.
¿Cuáles son los documentos necesarios para solicitar la licencia de arrendamiento de vivienda en Cuba?
Aunque los requisitos pueden variar según las características del inmueble y el tipo de arrendamiento, generalmente deben presentarse:
- Formulario de solicitud para ejercer el trabajo por cuenta propia.
- Carné de identidad.
- Dos fotografías de 1×1 pulgadas.
- Proyecto de trabajo con la descripción de la actividad.
- Título de propiedad de la vivienda.
- Dirección donde residirá el propietario, si pretende alquilar la vivienda completa.
- Documento que acredite la representación legal, cuando proceda.
- Conformidad de los copropietarios, si los hubiera.
- Certificado de regulaciones urbanísticas para determinados espacios exteriores.
- Autorización del Historiador o Conservador cuando el inmueble se encuentre en una zona priorizada para la conservación.
- Sellos del timbre correspondientes.
- Documentos relacionados con los trabajadores contratados, si se pretende emplearlos.
El proyecto debe indicar, entre otros aspectos, dónde se desarrollará la actividad, la procedencia del financiamiento, los equipos que se utilizarán, el horario previsto y el cumplimiento de las normas urbanísticas, sanitarias, medioambientales y de protección contra incendios que resulten aplicables.
¿Cómo se tramita la autorización?
Una vez entregada la documentación, la oficina revisa la solicitud y determina si resulta necesario obtener dictámenes o permisos de otras autoridades.
Según las características del proyecto, pueden intervenir organismos relacionados con: ordenamiento territorial y urbanismo; higiene y epidemiología; protección contra incendios; recursos hidráulicos, cultura y patrimonio; turismo; comercio y servicios.
Cuando se comprueba que el proyecto cumple los requisitos, la autoridad municipal emite la autorización para ejercer la actividad.
Si la solicitud es denegada, la decisión debe notificarse por escrito y expresar las razones. La persona interesada puede presentar una reclamación dentro de los cinco días hábiles posteriores a la notificación.
¿Cuánto demora el trámite?
El plazo depende de si el proyecto necesita permisos adicionales.
Cuando no se requieren otras autorizaciones, el procedimiento puede resolverse en un término más breve. Si deben realizarse consultas o comprobaciones, el plazo general para tramitar el proyecto no debe exceder los 35 días hábiles.
Este plazo comienza una vez que la solicitud y la documentación requerida han sido presentadas correctamente.
¿Hay que inscribirse personalmente en la ONAT?
Después de aprobarse el proyecto, la Oficina de Trámites comunica la autorización a la Oficina Nacional de Administración Tributaria.
La inscripción del trabajador por cuenta propia en el Registro de Contribuyentes se realiza de oficio. La ONAT dispone de hasta siete días hábiles para confeccionar y entregar el carné de contribuyente y el vector fiscal.
La oficina también informa al banco correspondiente para iniciar el procedimiento relacionado con la cuenta bancaria fiscal.
Esto no significa que el arrendador quede liberado de sus responsabilidades tributarias. Una vez inscrito, debe cumplir las obligaciones fiscales y de seguridad social que correspondan a la actividad.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arrendamiento?
Cuando el alquiler tenga una duración superior a 30 días naturales, debe formalizarse mediante un contrato escrito en original y copia.
El contrato debe identificar al arrendador, al arrendatario y a sus acompañantes, además de precisar: la dirección del inmueble, el objeto del arrendamiento, la moneda y el importe acordados, el período del alquiler, las obligaciones de las partes, la fecha de formalización.
Si el arrendamiento es por un período inferior, el acuerdo puede realizarse verbalmente. No obstante, tanto en los alquileres de corta duración como en los superiores a 30 días es obligatorio registrar a los huéspedes en el Libro de Registro de Arrendatarios.
Aviso obligatorio cuando se alquila a residentes en el exterior
Una de las disposiciones que deben tener especialmente en cuenta los arrendadores es la obligación de informar al órgano facultado del Ministerio del Interior cuando alquilen la vivienda, habitación o espacio a personas residentes en el exterior.
El aviso debe incluir los datos de identificación del arrendatario y de sus acompañantes, de acuerdo con el procedimiento establecido.
Lo establecido en el Decreto 160 de 2026 del Consejo de Ministros no se limita a extranjeros. Al referirse a “personas residentes en el exterior”, comprende también a los ciudadanos cubanos que posean esa condición migratoria.
Otras obligaciones del arrendador
Después de recibir la autorización, el titular debe:
- Mantener actualizado el Libro de Registro de Arrendatarios.
- Conservar el libro en el inmueble objeto del alquiler.
- Custodiarlo durante los cinco años posteriores a la cancelación de la autorización.
- Informar correctamente los datos del arrendatario y sus acompañantes.
- Cumplir las obligaciones tributarias y de seguridad social.
- Mantener la actividad dentro del alcance autorizado.
- Garantizar el cumplimiento de las normas de convivencia, higiene y seguridad.
- Comunicar los cambios relacionados con el inmueble o el proyecto.
- Solicitar autorización antes de modificar el objeto o alcance del arrendamiento.
El propietario también responde por lo que ocurra en la vivienda o espacio durante el ejercicio de la actividad, aunque no permanezca en el inmueble por haberlo arrendado completamente.
¿Se puede ofrecer alimentación al arrendar una vivienda?
Los propietarios autorizados para brindar alojamiento pueden ofrecer servicios de alimentación, incluidas bebidas alcohólicas o no alcohólicas.
Para ello deben cumplir los requisitos establecidos para la elaboración y comercialización de alimentos y obtener la correspondiente licencia sanitaria.
¿Se puede alquilar una piscina en Cuba?
Sí, siempre que la piscina forme parte de la descripción legal de la vivienda.
También, será necesario cumplir los requisitos higiénico-sanitarios y de seguridad, además de contar con los documentos exigidos por las autoridades competentes para el uso del agua.
¿Qué sucede si se incumplen las obligaciones?
Ejercer el arrendamiento sin autorización, no mantener actualizado el Libro de Registro o dejar de informar al Ministerio del Interior cuando corresponde puede constituir una contravención.
Las autoridades pueden imponer multas y otras medidas, como la suspensión o cancelación de la autorización, según la gravedad de la infracción.
El incumplimiento del aviso relacionado con personas residentes en el exterior está clasificado entre las contravenciones de mayor gravedad aplicables al ejercicio del trabajo por cuenta propia.
Con información de: Cubatrámite sobre la licencia para arrendamiento de viviendas, habitaciones y espacios.