La Asamblea Nacional del Poder Popular aprobó el 30 de julio de 2026 una nueva Ley de la Vivienda en Cuba que amplía las facultades de los propietarios y modifica algunas de las reglas aplicables a la propiedad y transmisión de inmuebles.
Durante la presentación del proyecto ante los diputados se mostró una relación de siete cambios principales en favor de los propietarios. Entre ellos se encuentran la posibilidad de poseer hasta dos viviendas, además de una destinada al descanso o veraneo; la eliminación de determinadas autorizaciones administrativas; la transmisión de inmuebles en estado de ruina y el reconocimiento de los contratos de comodato y de alimentos.
Sin embargo, la Ley todavía no ha sido publicada en la Gaceta Oficial. Por tanto, sus disposiciones no pueden considerarse vigentes ni utilizarse todavía para realizar trámites ante las direcciones municipales de la Vivienda, las autoridades de Ordenamiento Territorial y Urbanismo o las notarías.
La aprobación de una ley por la Asamblea Nacional no implica que sus disposiciones comiencen a aplicarse inmediatamente.
Tampoco se conoce todavía el número que recibirá la norma ni se ha divulgado oficialmente su texto definitivo.
El proyecto publicado por la Asamblea Nacional establece que la Ley entraría en vigor 90 días después de su publicación en la Gaceta Oficial. No obstante, este plazo deberá comprobarse en la versión finalmente aprobada y publicada.
Mientras eso no ocurra, continúan aplicándose las normas y procedimientos vigentes.
Siete cambios anunciados para los propietarios de viviendas en Cuba
Durante la presentación ante la Asamblea Nacional se expusieron, en el siguiente orden, siete cambios dirigidos a ampliar los derechos de los propietarios.
1.- Se podrán tener hasta dos viviendas, además de una de descanso o veraneo
La nueva Ley reconoce el derecho de las personas naturales a poseer hasta dos viviendas, sin perjuicio de la que tengan destinada al descanso o veraneo, siempre que esta condición conste en el título de propiedad.
Este sería uno de los cambios más relevantes respecto al régimen anterior, que distingue entre la vivienda de residencia permanente y otra situada en una zona destinada al descanso o veraneo.
No bastaría, sin embargo, con utilizar ocasionalmente un inmueble para vacacionar. La condición de vivienda de descanso o veraneo tendría que aparecer declarada en el título constitutivo.
El alcance exacto de este derecho, los inmuebles que se computarán dentro del límite y la forma de acreditar la condición de vivienda de descanso deberán verificarse cuando se publique la Ley y su Reglamento.
2.- Se podrán transmitir viviendas declaradas en estado de ruina
El propietario de una vivienda declarada en estado de ruina por la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, o por la autoridad correspondiente en el municipio especial Isla de la Juventud, podrá transmitirla a una persona natural o jurídica interesada en recuperar su valor de uso.
Según el proyecto disponible, cuando se trate de una edificación de hasta dos pisos o apartamentos, la transmisión podrá realizarse a favor de una persona natural o jurídica.
En edificaciones de más de dos pisos o apartamentos, el proyecto contempla que la transmisión se efectúe a favor de una persona jurídica que pueda asumir la recuperación total del inmueble.
Este cambio abre una alternativa para construcciones deterioradas que sus propietarios no pueden rehabilitar con sus propios recursos. La declaración del estado de ruina, las condiciones de la transmisión y el proyecto de recuperación continuarían sujetos a los requisitos técnicos y urbanísticos correspondientes.
3.- Se podrán ceder habitaciones o espacios a una vivienda colindante
El propietario de una vivienda colindante con otra, ya sea horizontal o verticalmente, podrá ceder al otro propietario una o más habitaciones o espacios edificados.
La cesión requerirá el cumplimiento de los trámites y formalidades que se establezcan y solo será posible cuando ambos inmuebles mantengan las condiciones exigidas para ser considerados viviendas adecuadas.
Esta posibilidad puede resultar útil, cuando una habitación o un espacio construido pueda incorporarse físicamente a la vivienda contigua sin afectar la seguridad, estructura o habitabilidad de ninguno de los inmuebles.
La operación implicará modificar la descripción y superficie de las propiedades, por lo que previsiblemente requerirá documentación técnica, escritura pública e inscripción registral.
4.- Los propietarios podrán concertar contratos de comodato
La Ley permitirá que los propietarios de viviendas concierten contratos de comodato.
Mediante el comodato, el propietario entrega gratuitamente el uso de la vivienda a otra persona durante un período determinado o para una finalidad acordada, sin transmitirle la propiedad.
Esta figura se diferencia del arrendamiento porque el propietario no cobra un precio por el uso del inmueble. También se diferencia de la donación, ya que la persona que recibe la vivienda en comodato no adquiere su propiedad.
Según el proyecto, el contrato podrá formalizarse mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.
La regulación puede ofrecer mayor seguridad jurídica a quienes permiten que familiares u otras personas utilicen temporalmente una vivienda sin pagar alquiler y sin convertirse en propietarios.
5.- Se eliminará la autorización administrativa para transmitir solares yermos
Otro de los cambios anunciados es la eliminación de la autorización administrativa que emite la Dirección Provincial de Ordenamiento Territorial y Urbanismo para la transmisión de solares yermos.
Según el proyecto, las personas naturales propietarias de estos terrenos podrán venderlos, permutarlos, donarlos, arrendarlos, dividirlos, unificarlos, conceder derechos de superficie o transmitirlos por causa de muerte.
La transmisión entre personas naturales se formalizaría ante notario mediante escritura pública, una vez inscrito el solar en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.
La eliminación de la autorización no significa que desaparezcan todas las condiciones. Los actos deberán respetar las regulaciones urbanísticas, territoriales y las aplicables a las zonas con regulaciones especiales.
También habrá que comprobar en la Ley y su Reglamento qué documentos deberán presentarse ante notario y si se exige algún dictamen técnico o certificación previa.
6.- Se eliminará la autorización para ceder una casa o la superficie de una azotea
La nueva Ley también eliminará la autorización administrativa que emite la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo para ceder una casa o la propiedad parcial o total de la superficie de una azotea destinada a construir o ampliar una vivienda.
De acuerdo con el proyecto, los propietarios de viviendas independientes o situadas en edificios podrán ceder, de manera onerosa o gratuita, la superficie de la azotea ante notario mediante escritura pública.
Para ello no deben existir regulaciones urbanísticas que impidan la nueva construcción o ampliación. También será necesario acreditar que la edificación puede soportar la obra proyectada.
Cuando la azotea pertenezca a un edificio de apartamentos, deberán considerarse los derechos de los propietarios sobre los elementos comunes y las condiciones particulares de la propiedad horizontal.
Por tanto, la eliminación de la autorización administrativa simplifica una parte del procedimiento, pero no suprime las comprobaciones técnicas, urbanísticas, notariales y registrales necesarias para realizar la cesión y ejecutar posteriormente la obra.
7.- Los propietarios podrán concertar contratos de alimentos
Los propietarios que necesiten que otra persona les proporcione alimentos podrán concertar un contrato con una persona natural o jurídica.
En este tipo de contrato, una parte asume determinadas prestaciones de sustento, asistencia o cuidados en favor del propietario, conforme a las condiciones acordadas. La vivienda puede quedar vinculada al cumplimiento de esas obligaciones.
Según el proyecto de Ley, el contrato deberá formalizarse ante notario mediante escritura pública e inscribirse en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.
La persona que asume la obligación de prestar los alimentos no podrá transmitir la vivienda mientras el contrato se encuentre vigente.
Esta alternativa puede resultar especialmente relevante para personas mayores, con discapacidad o que necesiten cuidados y no dispongan de una red familiar que pueda proporcionárselos. No obstante, antes de concertar un contrato de esta naturaleza será esencial conocer sus efectos, obligaciones, causas de extinción y mecanismos de protección frente a posibles incumplimientos.
¿Qué autorizaciones se eliminan y cuáles se mantienen?
Los cambios anunciados eliminan dos autorizaciones administrativas concretas:
- La autorización provincial para transmitir solares yermos.
- La autorización municipal para ceder una casa o la propiedad parcial o total de una azotea destinada a construir o ampliar una vivienda.
Esto no significa que las operaciones puedan realizarse sin documentación ni control.
Dependiendo del acto, todavía podrían requerirse:
- La inscripción previa del inmueble.
- Una escritura pública notarial.
- La actualización del título de propiedad.
- Un dictamen técnico.
- El cumplimiento de las regulaciones urbanísticas y territoriales.
- La inscripción del nuevo derecho en el Registro de la Propiedad.
- La licencia de construcción o autorización de obra cuando se pretenda edificar, reconstruir o ampliar.
- El pago de los impuestos correspondientes.
Los requisitos definitivos deberán aparecer en la Ley, su Reglamento y las demás disposiciones complementarias.
¿Qué ocurrirá con los trámites iniciados antes de la nueva Ley de Vivienda en Cuba?
El proyecto establece que los asuntos que ya estén en tramitación ante las autoridades de la Vivienda o los tribunales continuarán resolviéndose conforme a las normas bajo las cuales se iniciaron.
No obstante, esta disposición transitoria también deberá comprobarse en el texto publicado en la Gaceta Oficial.
Hasta la entrada en vigor de la nueva Ley, las personas interesadas deben continuar realizando sus trámites conforme a la legislación y los procedimientos actuales.
La Ley de la Vivienda tendrá tres reglamentos
Durante la presentación ante la Asamblea Nacional se informó que la nueva Ley estaría acompañada por tres reglamentos:
- Reglamento general de la Ley de la Vivienda.
- Reglamento de la Propiedad Horizontal.
- Reglamento de las cooperativas de viviendas.
Estas normas complementarias serán fundamentales para conocer los documentos, autoridades, procedimientos y plazos aplicables a los cambios anunciados.
Por esa razón, no será suficiente con revisar únicamente la Ley. También habrá que comprobar la publicación de sus reglamentos y de las resoluciones que dicten los organismos encargados de implementarla.
¿Qué falta por conocer?
Una vez publicada la Ley y sus normas complementarias será posible determinar cuáles procedimientos cambian, cuáles se eliminan y desde qué fecha pueden ejercerse efectivamente los nuevos derechos.
Hasta entonces, los siete puntos expuestos ante la Asamblea deben entenderse como cambios aprobados y anunciados, pero no todavía como trámites disponibles para los propietarios.