En Cuba, miles de familias conviven con una paradoja dolorosa: tienen en sus manos un título de propiedad de una vivienda que ya no existe.
El derrumbe, la demolición por mal estado técnico o la destrucción por un desastre natural dejan al propietario con un documento que acredita un inmueble que ya no está existe.
La pregunta que surge de inmediato es lógica: ¿el título de propiedad sigue valiendo para algo? La respuesta es sí, pero con matices importantes que conviene entender bien.
El título no desaparece con la vivienda
Que una edificación se derrumbe o sea demolida no extingue automáticamente el derecho de propiedad sobre el terreno donde estaba construida.
Según lo establecido por el Registro de la Propiedad en Cuba, los derechos inscritos se presumen veraces y válidos mientras no se declare judicialmente lo contrario.
Esto significa que el titular sigue siendo el propietario reconocido del bien inmueble, aunque la construcción haya desaparecido.
Lo que sí cambia es la naturaleza jurídica de lo que se posee. Sin edificación, el predio deja de ser una «vivienda» para convertirse en lo que la Ley No. 65, Ley General de la Vivienda, de 23 de diciembre de 1988, denomina solar yermo: toda porción de terreno donde no existe edificación o, si existe, es de poca significación.
Este cambio no es un detalle menor. Los solares yermos tienen un régimen legal propio, con restricciones específicas para su venta, donación o uso, distintas a las que aplican a las viviendas habitables.
¿Qué es exactamente un solar yermo?
La Ley General de la Vivienda define como solar yermo cualquier terreno sin edificación significativa dentro de un asentamiento humano.
Sin embargo, hay una excepción relevante: no se considera solar yermo el terreno anexo a otro edificado que integre una unidad física inmobiliaria y esté inscrito como tal en el Registro de la Propiedad.
Esto quiere decir que si la vivienda destruida formaba parte de un conjunto mayor —por ejemplo, una propiedad con otra construcción en pie— puede mantenerse la categoría original.
Pero si la edificación desaparecida era la única del predio, el terreno pasa a regirse plenamente por las normas de solares yermos.
El problema: el título ya no coincide con la realidad
Aquí está el nudo del asunto. Aunque el título sigue siendo válido como documento de propiedad, describe una vivienda que ya no existe físicamente.
Esta discrepancia entre el papel y la realidad genera complicaciones concretas para el propietario:
- No puede vender ni donar el terreno sin antes actualizar la descripción del bien, porque el Registro de la Propiedad exige que el título refleje la situación actual del inmueble.
- No puede tramitar una licencia de construcción para reconstruir sin regularizar primero la situación registral.
- Cualquier acto notarial —herencia, permuta, cesión— quedará bloqueado si el documento no está actualizado.
En pocas palabras: el derecho existe, pero mientras no se actualice el título, el propietario tiene las manos atadas para hacer cualquier gestión legal sobre ese terreno.
¿Qué debe hacer el propietario?
El primer paso es actualizar la descripción del inmueble ante la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo (DMOTU), que sustituyó al Instituto de Planificación Física.
Este trámite, regulado por la Resolución No. 59/2020 del entonces Instituto de Planificación Física (Gaceta Oficial No. 81 Ordinaria de 2020), establece el procedimiento para actualizar la descripción de la vivienda en los títulos de propiedad a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Una vez actualizado el título, el bien queda inscrito como solar yermo y el propietario puede proceder con lo que necesite: reconstruir, vender, donar o transmitir por herencia.
Si la intención es reconstruir, deberá tramitar una licencia de construcción ante la misma DMOTU. La Ley General de la Vivienda reconoce el derecho de las personas naturales a construir viviendas por esfuerzo propio en terrenos de su propiedad, siempre que no existan restricciones urbanísticas o territoriales que lo impidan.
Si la intención es vender o donar el solar yermo, el proceso requiere obtener una certificación del precio legal del terreno desde el Registro de la Propiedad, acreditar que no existen restricciones urbanísticas mediante resolución de la Dirección Provincial de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, y formalizar el acto ante notario.
Un detalle que muchos no saben: el solar yermo también se hereda
La transmisión hereditaria de los solares yermos es posible, tanto por vía testamentaria como intestada, rigiéndose por la legislación sucesoria común. Esto es relevante para las familias que durante años han dejado pasar el trámite de actualización del título, creyendo que el documento original bastaba.
Si fallece el titular sin haber regularizado la situación, los herederos tendrán que enfrentar un proceso más complejo que incluye, además de los trámites sucesorios habituales, la actualización del bien a su situación real.
La solución está en no esperar
Aunque tener el título en la mano da una sensación de seguridad, la realidad jurídica es que un documento desactualizado protege menos de lo que parece.
Actualizar la situación registral del terreno, aunque la vivienda ya no esté en pie, es el único camino para poder ejercer plenamente los derechos sobre ese bien.
Referencia legal
- Ley No. 65, Ley General de la Vivienda, de 23 de diciembre de 1988.
- Decreto-Ley No. 322, de 31 de julio de 2014, modificativo de la Ley No. 65
- Acuerdo 10108/2025 del Consejo de Ministros — prórroga del proceso de ordenamiento y legalización de viviendas